+543764213234 hjfranco@hotmail.com

Necesidad de una Autoridad de Contralor Administrativa

Los que alguna vez han vivido en una unidad sujeta al régimen de propiedad horizontal, saben los problemas, conflictos y desavenencias que implica la convivencia en este tipo de viviendas.

Todo este tipo de conflictos, lastimosamente por más mínimos que sean, deberán recurrirse a la instancia judicial o contravencional según el caso; desalentando a los afectados a utilizar esta vía por lo burocrático, engorroso, dilatorio y caro de este proceso. Volviéndose una vida tortuosa para muchos propietarios hasta que logran vender o deshacerse de su unidad privada.

Por eso, creemos que debiera haber una instancia administrativa previa, no solo de dirimir incumplimientos a muchas normas del reglamento del consorcio, sino también para asegurar el cumplimiento de los “procesos asamblearios”.

Otra dificultad que presenta la actual observancia de la ley es falta de un registro que permita dar publicidad y accesibilidad a este tipo de persona jurídica.

La bondad de los registros es que favorecen el conocimiento frente a terceros, le otorga publicidad de la existencia de actos jurídicos transcendentes.

Actualmente, sin perjuicio de que el consorcio de copropietarios se inscribe en la misma escritura donde se afecta el inmueble al régimen de propiedad horizontal; el conocimiento de un tercero de la existencia de esta persona jurídica, su denominación, domicilio, patrimonio, es de difícil acceso, puesto que debe indagar sobre la escritura del inmueble.

Los terceros con interés legítimo o derecho subjetivo ven malogrado el resguardo de sus intereses o derechos por la falta de información respecto a este tipo de persona jurídica.

Aún para los casos en que los terceros con derecho subjetivo o interés legítimo pudieran acceder a la escritura pública del reglamento de copropietarios, no pueden acceder a la información actualizada y legal que pudiera ser necesaria para la celebración de actos jurídicos como, por ejemplo: vigencia del mandato del administrador, vigencia del valor de las expensas, Vgs.

En muchos casos, trámites como la obtención de la clave única de identificación tributaria (CUIT) y contratación con terceros, se dificulta, puesto que la autoridad tributaria nacional o provincial, y los terceros consideran que la “existencia” de la persona jurídica debe estar certificada por alguna autoridad de aplicación.

El incumplimiento del régimen de propiedad horizontal y su reglamento suelen ser acciones u omisiones que se producen a diario, generando un nivel de conflictividad muy alto y cuya resolución por la vía judicial ordinaria no produce el resultado en el tiempo esperado, es oneroso por el patrocinio letrado lo que desalienta su resolución definitiva enrareciendo la convivencia entre vecinos copropietarios.

Creemos que establecer una instancia sumaria de resolución de conflictos en sede administrativa, no solo otorga un mejor acceso a la resolución del conflicto, más expeditivo, sino que también descomprime la presión de las causas al Poder judicial.

Las provincias están a tiempo de legislar y brindar herramientas que generen certeza jurídica necesaria para la inversión inmobiliaria en complejos habitacionales con espacios comunes compartidos. Es de público conocimiento que, en ciudades con mayor desarrollo de edificios, ergo de consorcios de copropietarios, el altísimo nivel de conflictividad muchas veces desborda en problemas más graves como la afectación de la integridad física y de la salud.

La legislación que proponemos no existe en el país, ya que, en otras jurisdicciones provinciales, solo se ha legislado en la creación de un registro de administradores, pero no existe registro de este tipo de persona jurídica, cuyos atributos de la persona deben ser conocidos por los propios involucrados y por terceros.

Hemos elaborado un proyecto de ley de Registro de Consorcios de Copropietarios y de Administradores de Consorcios; es una simple propuesta de estudio, el cual obra como anexo en el presente libro.